Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm und bestätigte damit im Ergebnis das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Dortmund.
Mit notariellem Kaufvertrag, welcher einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vorsah, erwarb der Kläger im Februar 2012 das Wohnhaus der Beklagten zu einem Preis von 390.000 EUR. Der genaue Zeitpunkt der Ersterbauung ist nicht bekannt, allerdings wurde der Keller im Jahr 1938 errichtet. Bei der vor dem Verkauf erfolgten Besichtigung des Kellers wies der Kläger darauf hin, dass er diesen zu Lagerzwecken nutzen wolle. Nach der Inbesitznahme der Immobilie stellte der Kläger massive Feuchtigkeitsschäden fest. Zudem drang Wasser in die Kellerräume ein, so dass der Wandputz großflächig abplatzte.
Der Kläger verweigerte daraufhin weitere Zahlungen auf den Kaufpreis und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Eine Eintragung des Klägers in das Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt. Der Kläger erhob sodann Vollstreckungsgegenklage, um eine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern. Das OLG Hamm bestätigte im Ergebnis das Urteil des LG Dortmunds. Nach Ansicht des Senats war der Kläger zum Rücktritt berechtigt, da der Zustand des Kellers, in welchen konstruktionsbedingt bei Starkregen regelmäßig und großflächig Wasser eindringt, mit einem Sachmangel behaftet sei.
Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan.
Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, sodass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.
Die Revision ist anhängig, es bleibt abzuwarten, ob auch der BGH die Rechtsansicht der Vorinstanzen teilt.