In einer aktuellen Entscheidung vom 06.03.2024 (Az.:VIII ZR 79/22) hat der BGH ein Grundsatzurteil über die Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln bezüglich Schönheitsreparaturen noch wirksam vereinbart werden können, erlassen.
Sog. Quotenabgeltungsklauseln, wonach der Mieter einen prozentualen, seiner Mietzeit entsprechenden Anteil an den Renovierungskosten zahlen muss, wenn er vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen auszieht und daher zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist, sind nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 21/13).
Im Gegensatz zu seiner früheren Rechtsprechung, in der der BGH die Wirksamkeit solcher Klauseln mehrfach bestätigt hat (u.a. Urteil v. 16.06.2010, VIII ZR 280/09), sieht der BGH nunmehr eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin, dass der Vermieter wegen der zwingend flexiblen Renovierungsfristen den auf den Mieter entfallenen Kostenanteil nicht mehr verlässlich ermitteln könne. Daher sei für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr klar und verständlich, welche Belastung ggfs. auf ihn zukommt. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe zur Unwirksamkeit von Quotenklauseln. Nach einem neuen Urteil des BGH gilt dies allerdings nur dann, wenn es sich um eine formularmäßige Quotenklausel d.h. um eine Klausel handelt, die in einem Formularmietvertrag enthalten ist.
Dagegen ist nach diesem neuen Urteil des BGH eine individualvertragliche d.h. zwischen den Parteien für den Einzelfall ausgehandelte Vereinbarung über eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam. Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und der Mieter Gelegenheit hatte, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen z.B. über ein Entgegenkommen des Vermieters bei der Miethöhe als Ausgleich für die quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Schönheitsreparaturen
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